(임대목적 상업용 건물) 상가가격 산출하는 법.
상가가격 산출하는 법.
임대수입을 목적으로
하는 상가건물.
가격은 어떻게 정해질까.
주택과 달리
상가로 대표되는 상업용 건물은
보통 월세에 따라
가격이 정해진다.
즉 수익률이 중요함.
이걸로만 된다!
이건 아닌데.
가격이란게 원래 복잡한 요소니까.
일반적으로 그렇다라는 얘기.
일단 1년치 임대료를 구한다.
월세 *12
그걸 원하는 수익률로 나눈다.
나온 결과값에 보증금을 더한다.
그럼 상가매매가가 나옴.
즉
임대료 / 수익률 % + 보증금.
예를 들어
월 100만원의 월세가 나오고
보증금은 2000만원정도 받는다면.
기대수익률은 5%로 잡는다면.
(지금은 고금리라 더 높아야겠지만.)
1200 / 5% +2000만원.
1200을 5%나누면 2억 4천이 나오고
보증금 2천만원을 더하면
2.6억이 매매가가 된다.
만약 기대수익률이 올라간다면??
5%가 아니라 8%가 되면>..
1.5억이 나오니 보증금 2천합하면 1.7억으로
뚝 떨어짐.
그래서 월세가 중요한것.
목표를 8%까지 하진 않으니.
물론 레버리지에 따라 또 달라지긴 하는데
일단은 보수적으로 접근하는게 좋음.
그런데 요즘은
상가뿐만 아니라.
주택도 이런식으로 접근하기도 함.
워낙 아파트도 월세가 많아져서.
주택은 이렇게 접근하면
생각보다 가격이 얼마 안나올수 있어
실거래가보면 거품인가 싶을수도 있는데.
상가와 단순비교할 수는 없다.
상가도 물론 가격이 오르긴 하지만.
주택에 비하면야..
그리고 주택은
늘 수요가 어느정도 있는데
상가는 그렇지가 않다.
만약 침체된 상권이라면
싸다고 거래가 되지 않기 때문.
상대적으로
집은 어떻게든 거래가 되는데
상가는 비어있는데가
많으면 쉽지 않다.
지산도 이렇게 잘못 접근한 케이스가 많은데.
담에 한번 또 살펴보자.