상가투자 (옥탑방보보스, 김작가 인터뷰), 유료강의...현장, 인강..어떨까.

김작가 유튜브를 보다가.

풀버전이 거의 2시간이라.

선뜻 클릭하기가 좀 그랬는데.

맨날 10분짜리만 보다보니.

 

결과적으로 재밌음.

시간이 늦어서 

다는 못봤지만.

원래 관심분야라서 그런지

갠적으론 재밌었다.

일단 좀 현실적.

대로변 20층 건물 이런건 일단 패스.

우린 돈이 엄쓰니까.

로드뷰보면서 

이런건 살일이 없으니까. ㅋㅋ하며 패스 ㅋㅋ

살일 있으면 좋겠네.

 

이면도로 3~4층 짜리

상가 위주로 하는거 같다.

 

유료강의때

정식으로 풀겠지만.

여튼 면적을 재보고

5만제곱?정도당

이면도로 상가 임대료가 평당 20정도 봄.

10평이면 200만원인거지.

 

샘플로 보여주는

미소야..돈까스가게가

일매출 100만원찍는데.

그럼 월 3천에..

물론 지금은 업종변경.

편의점 점포개발을 10년넘게 해서

그냥 로드뷰만 보고도

대충 매출이나 월세를 알더라.

이런게 짬빱이란거겟지.

 

여튼 배후수요 봐야하고.

요즘은 이렇게 지도로 보니

편한듯.

물론 전에도 봤겠지만.

지금처럼 편하게는 못봤을꺼고.

그러다보니

그냥 넓게 위에서 보듯 봐야하는데

그냥 거기만 좁게 보게 되는

그런게 있지.

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그리고

상권은 같은 상권내에서 비교를 해야지.

구디갔다가 서울대 갔다가 강남갔다가 

그럼 안됨.

당연히 서울대보다는 강남이나 구디가 

유동인구가 더 많을꺼고.

 

강남 대로변 1등급 상가는 우리가 할께 아님.

거기가 물론 가장 좋지만.

일단 현실적으로 가능하지가 않음.

 

강남 3급지보다는

뱀의 머리식인

은평 1급지가 좋을수도 있음.

 

대로변이지만 2급지보다

안좋은 대로변 상가도 많다.

 

업무시설이 크게 들어올 수 있는

(들어와있거나)

그런 이면지.

 

어차피 경기가 죽으면

3급지 부터 죽는다.

 

월세 100만원 받는 상가보다는

500받는 상가를 하라.

100만원 상가는 망해서 나가기도 쉽다.

어차피 주인 가져가는게 2~300이 되는데

금리나 인건비 오르면 나자빠지는 케이스가 많다.

 

경리단길 한계는

판매점이 들어올수 없다는 것.

음식점의

임대료는 한계가 있다.

그래서 본인은 00길은 별로라 생각하고

수원화성도 그런 맥락에서 별 관심읎다고.

 

가로수길의 경우

음식점이 예를 들어 월세 1000만원을 내고

영업중인데.

판매점이 2천주겠다.

그러면. 건물주가 

음식점에게 2천줄수 있냐..

물어보고.

보통은 당연히 못주기 땜에

적정하게 보상하거나 계약만기때 

음식점은 이면도로로 가게되고.

결국 그 자리는

높은 임차료를 부담할 수 있는

업종이 들어오게 됨.

건물가격도 당연히 올라가겠지.

 

판매점이 음식점보다

동일시간대비 매출차이가 엄청 커서

높은 임대료를 받아주려면

결국 판매점이 들어올 수 있는 입지여야 함.

그런데가 미래가치가 있다.

 

결국 판매점이

높은 임대료를 주고 들어오려면

유동인구와 실구매력 인구가 많아야겠지.

 

보보스님은 청량리에 50억정도 

되는 건물을 50%정도 대출끼고 샀더만.

부럽다.

 

여튼 본인이 추천하는 상가,

업종은

김밥, 빵집, 편의점이 들어올 수 있는 곳이라는 것.

 

같은 지하철이라도

출입구가 어느쪽이냐에 따라

사람들의 동선과 배후수요를 연구해야 한다.

 

치킨집도 일 100~130정도는 판다고 함.

많이들 하는 이유가 있었네.

코로나땜에 죽었지만.

홍대상권의 코스메틱, 

토니모리 같은거

일매출 900씩 찍었다고 함.

중국사람 많이 들어올때.

마진이 30%라던데..허허

하루 300, 열흘 3천, 월 9천인거냐.

영업이익이.

 

주거상권을 볼때도

초등학교가 있는지가 중요.

그래야 병원도 있고

학원도 있다.

 

주거상권이 저렴하고 좋음.

오피스 상권은 주 5일이고 비싸니

잘 보고 들어가야 함.

 

5000세대 5천 매출??

 

상가투자도 투자지만.

상권보는 눈이 생기면

장사를 해도 괜춘할듯?

 

그나저나 유료강의는 어떨까.

수강료가. 55만원 정도 하는거 같은데.

현장강의가 나으려나

인강이 나으려나..