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재개발 노리고 빌라 살때 주의할 점. 빌라를 투자 목적으로 사는 이유중 하나는 아파트가 되는걸 바라는 것. 흔히 빌라라고 하는건 정확한 표현은 다세대 주택이다. 독립된 주거공간으로 이루어진 8세대이하, 4층이하 주택을 말한다. 공동주택의 하나로 한건물에 8세대가 있다면 보통 8개의 등기가 있는 것. 재개발, 재건축시 1세대당 보통 하나의 아파트 입주권을 받는데 항상 그런건 아님.(예전에 소유자면 주다보니건물하나를 여럿이서 지분쪼개서 보유하는경우가 종종 있어음)소위 물딱지라고 하면 입주권을 못받는 물건임. 입주권을 못받고 강제적으로 조합으로부터 돈으로 받고 끝나는걸 현금청산-이라고 함. 이에 체크해야 할것이 바로 권리산정일. 만약 이 이후에 다세대주택으로 전환-한  빌라는 입주권이 하나만 나올수도 있음. ..

신속통합이란게 결국 재개발의 속도를 올려주는 것. 그냥 재개발로 15년 걸릴일이 신통으로 하면 12년 걸린다고..--; 민간 재개발, 재건축은 땅주인, 건축주등 주민이 하는건데 여기에 서울시가 끼어들어 기본계획단계부터 정비구역까지 하기땜에 2~3년이 줄어든다. 지원은 정비계획 수립단계부터. 보통 재개발은 주민제안-사전검토-사전타당성조사-기초생활권계획 -정비계획수립- 정비구지정법정절차-교통,건축,환경심의 인데 신통으로 하면 주민제안-사전검토 - (서울시:공공기획+정비계획) -정비구역지정법정절차 - 교통, 건축, 환경 심의 로 줄어든다. 2종주거지역도 25층까지 3종은 35층+알파 가능 조건은 주거환경 노후등 열악한 지역의 85%동의 (토지, 건축물 소유자) 시행자는 1년이내 정비구역 지정 신청,  지정되면..

이 주제는늘 논쟁거리임. 집값이 상승하면 사자쪽이하락하면 안사자 쪽이 득세함. 안사는 쪽의 이유는어차피 인구가 감소할꺼라집값은 하락할꺼다가 크고 사자쪽은인구 감소해도가구수는 늘어나고이민도 늘어나며시골은 모르겠지만서울이나 대도시등의 핵심지는어차피 계속 간다.이다. 일본의 경우거품경제이후하락한 집값은30년동안 오르지 않았고그래서 그냥 빌려쓴다..라는느낌이 더 강하다고 함.빈집도 사회문제이고. 그러나 최근 물가등도 오르면서일부 맨션등은 올랐고또 오르고 있다고 함. 대부분 빌려쓴다고 해도결국은 누군가의 소유겠지. 만약 돈이 많고 여유가 있어도 집을 안살까?? 개개인의 사정에 따라일부러 안사는 케이스도 있긴하겠지만보통은 돈이 많다면 사지 않나?여하튼어려운 문제이긴 한데.살 수 있으면 사는게 맞다고 봄. 어차피 어..

지산 분양 받는거 실사용자외엔 말리고 싶은 이유. 계속 뉴스에 나오는 지산. 위험신호가 나온지는 꽤 됐지만. 본 티스토리에도 몇번 포스팅하고. 개인적으로 이전에 지산에 관심이 조금 있었다. 주택수에 따른 부동산 규제등도 있었고. 반대급부로 주택수에 포함이 안되고 (당연하지! 주택이 아니니까) 대출도 잘 해주고 세금환급도 해주고 등등.. 근데 사실 세금환급은 사실 받으면 좋은거지만. 그걸 목적으로 투자하는게 아니므로 별 상관은 없고. 실사용입장에서야 세금환급도 받고 좋지만. 투자자 입장에서는 굳이 사업자를 만들어야 해서 좀 번거롭긴함. 모든 부동산이 다 그렇지만. 특히 지산은 예정지. 즉 현장을 꼭 가봐야 함. 서울의 경우 구디, 가산에 지산이 많은데. 지방에 비해 상대적으로 공실율이 적다. 이걸 보고 타..

요즘 30년간 오르지 않던 일본 부동산이 오르고 있다고 함. 엔화약세등 여러가지 이유가 있긴한데. 유튜브보던중. 리틀조 빅조라는.. 일본에 사는 한일부부가 하는 채널이 있는데 그냥 편안하게 동네를 걸어다니며 빈집들을 보여주더라. 일단 빈집이 굉장히 많은데. 거기다 새로 짓는 집들도 많다. 집값이 오르고 하니 채널주인도 집을 사야하나 고민중인듯. 여튼 부동산이 오르다보니. 중고주택 매물이 없었는데. 최근 1~2주사이에 갑자기 막 매물이 나온다고 함. 이유는 보유세가 올라갈 예정이라 그렇다고. 토지 2억, 집 5천 합 2.5억정도 주택의 경우 년간 보유세가 기존 150만원정도 였는데. 향후 6배정도 오른다고. 그게 12월인가.. 150에 6배는 아니고 실제 이래저래 계산해보면 350정도 나올꺼 같다고 한다...

아파트형 공장, 지산(지식산업센터)는 왜 위험하다고 할까. 뭐든 기본에 충실하면 일단 본전은 한다. 몇년전 주택가격이 막 오르고 영끌도 많이 하고 그러다보니 각종 규제를 함. 가격 잡으려고 하는 규제들이 오히려 가격을 더 올리기도 하면서 거래는 힘들고. 그럴때. 이미 집이 있거나 해서 높은 취득세, 보유세 땜에 집사기는 힘든데.. 주택수에 포함안되는 부동산투자라고 해서 지산투자들을 많이 함. 지산은 공장, 사무실용이니 당연히 주택이 아니고 그래서 주택수에 포함이 안되는건데 이게 뭔 혜택도 아닌거에 왜들 그렇게 몰렸는지. 주택에 비해 상대적으로 규제가 적고. 월세도 받고 가격이 오르면 매매도 할라고 많이들 관심갖었더랬지. 다 돈벌어서 먹고 살자고 하느거 아니가써.. 결국 투자용으로 접근한건데.. 문제는. ..

상가가격 산출하는 법. 임대수입을 목적으로 하는 상가건물. 가격은 어떻게 정해질까. 주택과 달리 상가로 대표되는 상업용 건물은 보통 월세에 따라 가격이 정해진다. 즉 수익률이 중요함. 이걸로만 된다! 이건 아닌데. 가격이란게 원래 복잡한 요소니까. 일반적으로 그렇다라는 얘기. 일단 1년치 임대료를 구한다. 월세 *12 그걸 원하는 수익률로 나눈다. 나온 결과값에 보증금을 더한다. 그럼 상가매매가가 나옴. 즉 임대료 / 수익률 % + 보증금. 예를 들어 월 100만원의 월세가 나오고 보증금은 2000만원정도 받는다면. 기대수익률은 5%로 잡는다면. (지금은 고금리라 더 높아야겠지만.) 1200 / 5% +2000만원. 1200을 5%나누면 2억 4천이 나오고 보증금 2천만원을 더하면 2.6억이 매매가가 된..

고금리여도 전세보다 월세로 (집주인 입장) 고금리면 세입자입장에선 월세가 낫다. 일단 기존에 저금리시절에는 전세담보 대출 받아서 이자내면 월세집보다 더 좋은 집에 살 수있었거든. 근데 지금은 고금리. 전세사기 문제도 있지만. 일단 고금리라 대출이자가 월세로 사는 것과 별차이도 없는데 전세사기 불안감까지 떠안아야 하니 차라리 목돈이 안나가고 지킬수 있는 월세가 나은것. 반대로 집주인은 이런 시점에 신경쓰이는 월세보다는 목돈 받아서 은행에 넣어두는 전세가 나을 수 있다. 근데도 필자가 월세가 낫다고 생각하는 이유는.. 일단 고금리가 언제까지 갈지 모름. 물론 오래갈수 있지만. 1년만기로 해서 이자 받으려고 했는데 당장 내년에 갱신시점에 저금리가 오면? 예금도 5천까지 보호가 되니 분산도 해야 하고. cma도..

집주인 임대주택 사업, LH 추천형 주택 모집. 신문정리하다 우연히 본 신문하단의 광고. 대략 2017년 전후즈음인듯. 지금도 비슷한 사업을 하는거 같은데. 일단 당시 기준으로 내용을 좀 살펴보자. 공공지원 임대주택 공급 촉진인데.. (기금 저리 대출, LH임대관리) 집주인 임대주택 사업이란.. 말그대로 집주인이 집을 세놓는건데.. LH에서 하는건 단독주택은 안되고 공동주택, 즉 아파트, 다세대(빌라), 다가구를 사서 LH에 8년간 위탁임대를 맡기면.. 1.5%의 저리로 매입자금을 빌려준다. LH가 관리를 한다는건 입주자 모집과 공실도 관리하는건데 대신 시세의 85%수준으로 임대놓겠다는 것. 지금 2023년은 좀 다르게 진행되는거 같은데. 여튼 당시 조건은 나쁘지 않아보임. 예를 들어 내가 아파트를 월세..

집합건물 투자시 생각할 점들. 주의할 점 한번 정리해보자. 사실 사용측면에서는 집합건물이 편하다. 아파트를 보자. 일단 관리할꺼가 없다. 물론 관리비를 내서 그런거지만. 자기 공간만 알아서 하면. 나머지 공용공간의 청소 등은 사용자가 신경쓰지 않는다. 지식산업센터도 마찬가지. 화장실 청소나 주차관리등을 할 필요가 없다. 보통 단독건물을 쓰게 되면 주차문제와 화장실 청소등이 힘들 수가 있다. 그런데 집합건물은 그런면에선 자유롭다. 물론 공짜는 아니고 관리비라는 것이 나가긴 한다. 그래도 여튼 사용자 측면에서는 집합건물을 쓰는게 관리비를 내더라도 여러모로 편하다. 다만 투자자 입장에선.. 생각해봐야 할점이. 물론 들어오고 싶어하는 수요가 일반 건물보다는 많기에 상대적으로 공실확률이 적다. 하지만. 공실이 될..