부동산경매에 관해..간단 체크, 최저가 입찰, 권리분석, 인수권리, 등기에 안나오는 권리들..

부동산 경매시

입찰 스타일은 여러가지가 있는데..

 

그중 최저가 입찰만 하는 케이스가 있다.

확률은 굉장히 낮지만.

되면 수익률은 가장 높다.

그럴수밖에..

최저가니까..

 

수익률만 보면

당연히 젤 좋은 방법일 수 있으나.

확률이 너무 낮아서.

시간낭비만 할수도 있다.

 

어차피 일장일단이 있으니.

 

당연히 좋은 물건에는 이방법이

통할수가 없고..

간혹 사람들이 놓치는 물건들이나

먹히는 방법이라..

낙찰율이 의미가 없다.

 

여기저기 씨뿌려놓고

하나만 나와라..

머 이런 느낌이긴 한데..

 

물건에 따라 좀 선택적으로 해야 할듯.

 

가격평가 어려운 토지등은 이렇게 접근해도 좋지만.

여튼 내위에 한명이라도 있으면

안되는거라서.

 

경매의 장점은

여튼 최저가로 성공시 싸게 매입가능하고.

일반적인 중개물건이 아닌것도 가능하다.

예를 들면 지분경매같은거.

 

지분이기에 가격이 상대적으로 저렴한데.

나머지 지분을 인수한다던가 하면

정상적인 물건이 되서

시세차익을 생각해 볼 수 있다.

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단 경매시 

조심해야 할거는

등기에 안나오는 권리들.

 

법정지상권, 분묘기지권, 유치권,

임대차 보증금, 특수 지역권등은

등기에 안나오기에 현장조사를 해야 함.

 

아파트, 구분상가의 경우

미납 관리비도 체크를 해야 한다.

 

본인이 인수해야 할 권리를

잘 봐야 하는데..

 

이중 전세권을 잘 봐야 함.

전세권은 2가지 옵션이 있다.

배당받고 나가거나.

만기까지 살거나.

 

배당신청을 했다면

배당받고 이사가는거라 상관없지만.

선순위 전세권인데..

배당으로 보증금 전액이 다 안나오거나..

배당신청을 안해서

만기때 나가는 경우는.

인수할 보증금을 감안해서 입찰가 산정을 해야함.

 

매각물건 명세(매물명세)등을

잘 살펴봐서 세대합가 등도 체크를 하고.

 

유치권도 많이들 겁내하는데.

일반적으로 등기있는 주택은 유치권이 성립하는 경우가 잘 없다.

이는 점유를 기반으로 하는데.

남의집에서 살 확률은 별로 없으니..

 

권리분석을 직접 할때는

순서 / 접수일 / 권리종류  / 권리자 / 채권액 등을 써보고..

이를 시간 순으로 나열해보면

말소기준권리가 대략 잡힌다.

 

부동산경매에 관해..간단 체크, 최저가 입찰, 권리분석, 인수권리, 등기에 안나오는 권리들..

끝.

추후에도 업로드 예정.