상업부동산.. 그리고 재택근무.

상업부동산이란..

보통 월세받는 목적의

건물이나 토지같은 부동산을 말한다.

 

흔하게 볼 수 있는

상가나 사무실이 그러하다.

 

주택은 전세로도 많이 하지만

이런 상가나 사무실은

대부분이 월세수익구조이다.

 

그래서

경기가 안좋으면

공실률이 높아지면서

수익률이 하락하고..

 

좋아지면 방이 차면서

수익률이 높아진다.

 

그런데.

이번 코로나가 이 현금흐름 방식의

상업부동산투자에

많은 변화와 위기감을 몰고옴.

 

일단 코로나때

재택근무를 많이 했다.

 

그러다보니 당연히

사무실 공실률이 올라갔는데

문제는

코로나 집합금지 종식 이후에도

재택근무를 계속 유지하거나

일부만 줄이는 회사나

단체들이 있다보니.

 

기대보다 방이 차지 않고

수익률이 올라가지 않는 것.

 

거기다 금리까지 올라감.

전에는 저금리에 돈을 빌려서

풀방으로 돌리던걸.

지금은 고금리에 빈방들이 텅텅..

 

잘될땐 들어오는 돈은 많고

나가는 돈은 적지만.

안될땐 들어오는 돈도

없는데 나가는 돈은 더 늘어난 격.

 

이러니 부도들을 낸다.

 

미국 상업용부동산 대출은

우리의 주담대와 조금 다른게..

 

돈을 빌릴때 해당 건물에 대해 대출한 금액만큼만

책임이 있다.

 

예를 들어 10억짜리 건물을

8억 대출 받고 자기자본 2억에 샀는데

공실이 나고 건물가치도 7억으로 떨어지고

8억에 대한 이자도 못갚을 판이 되어

부도가 나면

그냥 자기돈 2억 날리고 끝임.

 

대출해준 쪽도 1억을 손해보는데..

주담대 같으면

여튼 집주인의 다른 자산이나

수입을 통해서라도 보전을 받는데.

미국 상업부동산은 그렇게 하지 않는

경우가 대부분.

(이제 앞으로 바뀔지도 모르겠다)

 

그러니 건물이 만약 10개가 있어도

수익 안좋은 해당 건물 하나만

부도를 내고

남은 건물 9개는 지장이 없는 식이다.

(대출받는  쪽이 유리한 게임인듯)

 

이러면 당연히

최대한 대출을 받지.

그게 위험도 분산이 되고

수익률도 더 좋으니.

 

근데 여튼.

게임의 분위기가 바뀌어서

전에는 경기순환에 따라

이쪽도 상하 흐름이 있었는데..

 

이젠 이 재택근무 분위기가

어떻게 될지 모름.

이게 구조적으로 계속 갈지 어떨지.

 

문제는 만약 이게 계속 이렇게 가서

사무실이 기존 공급보다

수요가 적어진다면..

그 사무실인원을 대상으로 하는

일대 상권이 싹 죽는다.

 

식당부터, 편의점, 카페 등등.

 

그럼 그 비싼땅이 공동화 현상이 될꺼고..

부동산가격은 더 하락할꺼고.

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앞으로 모든 산업이 재택이 된다..

이건 아니지만.

어차피 기업 입장에서도 

재택이 되면

굳이 사무실 임대비용같은걸 줄일수 있고하니

굳이 출근으로 돌리진 않을듯.

 

이변화의 흐름을 잘 캐치해서

여기서 얻어가는 자는 누구이고

잃는 자는 누구인지

잘 살펴보자..

 

어차피 집은 필요하니

기존 빈 상업지역을

주거지역으로 한다면. (물론 가능성은 희박해보임)

일단 땅값이 무지 떨어져야 할꺼고

만약 그렇게 되서

주거기능이 상당부분 들어온다면

외곽지역이 빠지면서

거긴 더 빠질듯.

 

이래저래 핵심지인가.

물론 가정이고 저럴리는 없지만

만약 그렇더라도 조금씩 바뀌겠지.

주상복합  짓거나 하는식으로.

 

그럼 그나마 상가는 다시 살아날지도.

과연 사무실없이 주거와 상가들만

남는 세상이 올것인가 ㅎㅎ